Los compradores institucionales de almacenamiento autónomo endurecen los criterios para 2026, priorizando los ingresos actuales frente a las proyecciones

El capital institucional sigue activo en el sector del autoalmacenamiento, pero los criterios de adquisición han evolucionado significativamente desde 2021. Según Tom de Jong, vicepresidente ejecutivo de Colliers y socio fundador del equipo De Jong Self Storage, los compradores ya no basan sus evaluaciones en la esperanza. En su lugar, se centran en las rentas actuales conseguidas, a menudo con proyecciones planas, y construyen su caso de retorno sobre los ingresos reales de la propiedad en lugar del crecimiento especulativo.

Este cambio en los estándares de evaluación ha obligado a los vendedores a recalibrar sus expectativas. Las propiedades que parecían sólidas en 2022 basándose en el crecimiento proyectado de las rentas pueden no cumplir con los benchmarks actuales a menos que los ingresos existentes ya respalden la valoración. De Jong, quien ha cerrado transacciones de autoalmacenamiento en 32 estados, señala que los compradores institucionales ahora evalúan con una perspectiva más realista, enfatizando lo que una propiedad está recaudando hoy en lugar de lo que podría recaudar en el futuro.

Los criterios de ubicación también se han endurecido, con los compradores inclinándose hacia mercados que ofrecen altas barreras de entrada. Grandes ciudades como Los Ángeles, Boston y Nueva York están atrayendo la mayor atención institucional, mientras que Seattle y Portland han registrado un aumento de la actividad. Por el contrario, los mercados que experimentaron una fuerte nueva oferta, como Miami, Austin, Nashville y Las Vegas, han visto cómo el capital institucional se retiraba. Los compradores son cautelosos con los mercados donde la nueva competencia podría volver a reducir las rentas y supervisan de cerca las tuberías de planificación para instalaciones adicionales.

Ha surgido una tendencia contraintuitiva en la fijación de precios: las instalaciones gestionadas por pequeños propietarios están recibiendo las ofertas más agresivas en términos de tasa de capitalización. De Jong explica que los compradores ven un potencial de mejora en la gestión de estas propiedades, que pueden haber sido dirigidas de manera informal sin herramientas profesionales de gestión de ingresos. Adquirir una instalación de este tipo permite a un comprador institucional intervenir y mejorar el rendimiento rápidamente. Por el contrario, las instalaciones que ya están gestionadas institucionalmente ven precios menos agresivos, ya que hay menos margen para añadir valor mediante una mejor gestión, convirtiéndolas más en una jugada de rendimiento.

El comportamiento del comprador también varía según el fondo de capital que se esté desplegando. La mayoría de los grandes compradores institucionales tienen múltiples fondos: fondos core o core-plus que apuntan a activos estabilizados en mercados establecidos, y fondos de valor añadido o desarrollo dispuestos a asumir el riesgo de ocupación para obtener mayores retornos. El fondo del que extrae el comprador determina qué considerará, lo que significa que el mismo comprador podría rechazar un acuerdo para un fondo y perseguirlo agresivamente para otro.

Para los vendedores, la conclusión es clara: los ingresos conseguidos tienen ahora más peso que las proyecciones pro forma. Las propiedades con flujo de caja real y actual en mercados con fuertes barreras de entrada están viendo el interés más competitivo, mientras que aquellas que dependen del crecimiento proyectado para justificar su precio se enfrentan a un público más exigente. Como dice de Jong, el mercado ha pasado del crecimiento a la realidad.

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