Reinvention філіппінського торгового центру

Автор: Jomarc Angelo M. Corpuz, Спеціальний автор матеріалів і контенту

Оскільки понад 70% економіки країни генерується споживанням домогосподарств, багато хто вважає Філіппіни економікою, орієнтованою на споживача. Цей факт підсилюється майже 1000 торгових центрів, присутніх у країні, що лише показує шанобливе ставлення філіппінців до шопінгу та відвідування ресторанів як до чогось, що вони роблять для відпочинку і без чого не можуть жити. Протягом десятиліть торгові центри на Філіппінах були символом прогресу в районі, де вони побудовані, водночас забезпечуючи соціальний центр і притулок від пекельної спеки країни.

Проте ці традиційні торгові центри, які колись визначалися насамперед універмагами, модними бутіками та фудкортами, поступово замінюються забудовниками на користь багатофункціональних комерційних центрів.

«Традиційний торговий центр насамперед орієнтований на роздрібну торгівлю або шопінг, його основою є супермаркети або універмаги з модними концепціями та деякими закладами харчування та напоїв (F&B) і спеціалізованими магазинами. Це також зазвичай закритий формат коробчастого типу», — повідомила BusinessWorld електронною поштою віце-президент Rockwell Land Corp. з роздрібного розвитку Крістін Т. Кокейро. «Тоді як багатофункціональний комерційний центр підкреслює ідею поєднання роботи та розваг. Це об'єкти нерухомості, які переплітають шопінг, харчування, проживання та роботу. Його мета — надати клієнтам унікальний досвід».

Незважаючи на те, що пандемія прискорила цей розвиток, експерти передбачали, що це явище станеться. Хоча дані про філіппінські торгові центри в цій галузі обмежені, очікується, що роздрібні торговці в Сполучених Штатах закриють до 80 000 магазинів до 2028 року, згідно з даними фінансової компанії UBS Global. Можливо, більш тривожним є те, що дані Capital One Shopping Research прогнозують, що до 87% великих торгових центрів закриються протягом наступного десятиліття.

Кілька факторів можна віднести до цієї тенденції, найбільш значущим з яких є зростання онлайн-шопінгу. Для деяких онлайн-шопінг набагато зручніший, ніж відвідування традиційного торгового центру, особливо якщо людина шукає особливо важкодоступний товар. Замість того, щоб годинами ходити по торговому центру в пошуках, зазвичай простіше знайти подібні продукти через онлайн-магазини без клопоту витрачати гроші на бензин або застрягати в натовпі людей.

Онлайн-шопінг також поступово інтегрує соціальні функції традиційного торгового центру. Це правда, що друзі та родини все ще можуть зустрічатися, відвідувати фудкорт та дивитися фільм разом у традиційних торгових центрах. Але через перевагу молодших поколінь спілкуватися через соціальні медіа та онлайн-ігри торгові центри якось відкладаються як основне місце для соціалізації. Сьогодні платформи соціальних медіа стали центральними для цифрової соціалізації, а соціальні продажі виникли як популярний досвід онлайн-шопінгу.

Іншим фактором цього зсуву є зростаюча вартість експлуатації звичайних магазинів порівняно з сайтами електронної комерції. Ведення бізнесу в звичайному магазині супроводжується значно вищими витратами, включаючи оренду, комунальні послуги, персонал та щоденне обслуговування. Таким чином, зростаючі витрати на експлуатацію фізичних роздрібних приміщень спонукають багато брендів залишати торгові центри та переходити натомість до платформ електронної комерції.

Це підштовхнуло торгові центри до переосмислення себе в комерційні простори або багатоцільові об'єкти нерухомості, що задовольняють різноманітні потреби ринку.

«Ми вже почали відходити від дуже традиційних форматів торгових центрів коробчастого типу», — пояснила пані Кокейро. «За жорсткої конкуренції виникає потреба бути креативними та вирізнятися серед інших. Хоча саме пандемія прискорила електронну комерцію, її завершення стало тим, що стимулювало більше концепцій шопінгу, орієнтованих на досвід, — таким чином даючи початок більшій кількості багатофункціональних комерційних центрів. Чудовим прикладом цього є The Proscenium, де розташовані офісна будівля, театр виконавчих мистецтв, житлові одиниці, школа моди та ресторани і бари. Район відчувається живим та яскравим з ранку до пізнього вечора».

Через ці фактори власники торгових центрів застосовують стратегії для розвитку разом із роздрібним середовищем, згідно з дослідженням, проведеним Міжнародною радою економічного розвитку (IEDC). Традиційні торгові центри все ще мають сильні фундаментальні якості, які роблять їх привабливими для забудовників, такі як їхнє розташування на зрілих ринках, мінімальна пряма конкуренція та доступ до надійних регіональних транспортних мереж, включаючи державні та місцеві автомагістралі.

Пані Кокейро також додала, що фокус, формат та ключові показники ефективності двох концепцій повністю відрізняються, оскільки вони мають різні цілі. Торгові центри насамперед зосереджені на доходах та трафіку, тоді як комерційні центри більш орієнтовані на досвід.

«[Багатоцільові об'єкти нерухомості] чудові для роздрібних закладів/закладів харчування та напоїв, оскільки з офісними працівниками та мешканцями як найближчою цільовою аудиторією існує постійний ринок. І це ринок, який зазвичай має сильну прихильність до роздрібної торгівлі та району в цілому, оскільки існує це відчуття володіння та приналежності. Наявність трьох елементів — жити, працювати та грати — сприяє прибутковості цього формату», — розповіла вона.

Ця відмінність у фокусі та меті підкреслює зростаючий акцент на середовищах, орієнтованих на досвід, створюючи підґрунтя для глибшого погляду на те, як ці простори надають пріоритет способу життя над простими транзакціями.

«Все стосується унікального досвіду способу життя, який ці простори приносять клієнтам, а не більш транзакційного середовища, яке пропонує традиційний формат торгового центру», — сказала пані Кокейро.

Крім того, аналіз IEDC майже 400 торгових центрів, які закрилися з 1980 року, виявив, що жоден ніколи не відкривався знову у своїй оригінальній формі. Натомість забудовники були змушені переосмислити та перепризначити ці величезні об'єкти нерухомості. Майже третина були відремонтовані та повністю перезданні в оренду, хоча зі змішаними результатами. Близько 18% були знесені та замінені новими роздрібними форматами, найчастіше великими торговими центрами. Ще 11% були інтегровані з іншими цілями для підвищення рівня заповнюваності, по суті роблячи їх багатоцільовими об'єктами нерухомості.

«Одним з найбільших викликів є переконатися, що ви точно знаєте, чого хоче ваш найближчий ринок, щоб усі елементи, які ви вкладаєте в комерційний центр, процвітали та живилися один одним, створюючи те енергійне та залучене середовище», — прокоментувала пані Кокейро.

Оскільки забудовники продовжують переосмислювати ці простори, а не повністю залишати їх, питання тепер зміщується від того, чи виживуть традиційні торгові центри, до того, як вони адаптуються в усе більш орієнтованому на досвід роздрібному ландшафті.

«Я не думаю, що традиційні торгові центри повністю зникнуть, особливо на Філіппінах, де у нас сильна культура торгових центрів. Однак торгові центри, безумовно, будуть розвиватися, щоб включати простори або зони, які заохочують таке ж соціальне середовище, яке пропонують комерційні центри», — підсумувала пані Кокейро.