Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) começam o ano com a expectativa em alta. Após quebrarem com uma das melhores performances entre os ativos locais o ceticismo do setor no ano passado, os investidores têm a perspectiva de repetição desses bons números em 2026.
Caio Nabuco, analista de real estate da Empiricus, vê três vetores por trás de um novo fôlego do IFIX, o principal índice do segmento - o indicador subiu 21% no ano passado, mesmo sob uma Selic de 15%.
O primeiro é a queda dos juros, sustentada por um padrão histórico: após as últimas três paralisações do ciclo de alta, os 12 meses seguintes trouxeram altas médias de 20%, e nos últimos seis meses subiram cerca de 9%. Os outros dois fatores são a eleição, tratada pelo mercado como evento binário num cenário de preocupação fiscal, e a mudança tributária.
“Os fundos imobiliários ficaram fora da base de cálculo da nova lei de tributação de dividendos, sendo um veículo interessante para esse público. E teremos também a reforma tributária em si, que também vai afetar os imóveis físicos, favorecendo a alocação via fundos”, diz Nabuco, em entrevista ao Wealth Point, programa do NeoFeed.
No cenário de queda de juros e recuperação do setor imobiliário, os fundos de tijolo têm maior potencial de retorno do que os de papéis. Por estarem mais descontados e porque os portfólios estão melhores, a queda na taxa de juros deve ajudar na performance.
“Os descontos estão muito altos, dando grande potencial de ganho de capital. Segmentos interessantes são shopping center, hedge funds (híbridos) e escritórios. Além disso, a ocupação está mais atrativa, com aumento real de aluguel, melhor rendimento para o investidor”, afirma Flávio Pires, analista de fundos imobiliários Santander.
Os fundos de tijolo preferidos dele são o TRX Real Estate FII, de Renda Urbana (TRXF11), o Vinci Logística FII (VILG11) e Hedge Brasil Shopping (HGBS11). Já Caio Nabuco tem como preferência o BTG Pactual Logística FII (BTLG11), o Pátria Malls FII (PMALL11), e o VBI Prime Properties FII (PVBI11).
Mas fundos de papel continuarão pagando bem, com um dividend yield médio de 1% ao mês.
Como riscos a serem monitorados, estão uma queda menor do que a esperada na Selic e a volatilidade do cenário eleitoral. Em um ciclo de valorização, a volta das ofertas (follow-ons) é esperada, e exige diligência do investidor para separar captações que de fato criam valor de emissões oportunistas.
