Wszyscy chcą opuścić Kalifornię. Czy emeryci powinni podążać za tłumem?

Wpis Wszyscy chcą opuścić Kalifornię. Czy emeryci powinni podążać za tłumem? pojawił się najpierw na 24/7 Wall St..

Para w wieku wczesnych siedemdziesiątek posiada spłacony dom w Kalifornii i obserwuje znajomy schemat. Przyjaciele wyjeżdżają do Teksasu, Tennessee, Arizony i Florydy, zwabieni niższymi podatkami, tańszymi nieruchomościami i obietnicą lepszego wykorzystania emerytalnych oszczędności. Pokusa jest zrozumiała. Na papierze sprzedaż kalifornijskiego domu i przeprowadzka mogą uwolnić setki tysięcy dolarów kapitału własnego nieruchomości, jednocześnie obniżając codzienne wydatki.

Ale emerytura nie jest przeżywana na papierze. Dzieci i wnuki tej pary są w pobliżu, lekarze są znajomi, a dzięki kalifornijskim przepisom dotyczącym podatku od nieruchomości płacą ułamek tego, co nowy nabywca zapłaciłby za ten sam dom. Pytanie nie brzmi, czy inny stan jest tańszy. Pytanie brzmi, czy oszczędności są wystarczająco duże, aby zrekompensować rezygnację z życia, które już prowadzą. Oto co naprawdę mówią liczby.

Dlaczego odpływ mieszkańców wciąż trwa

Kalifornia nadal traci mieszkańców na rzecz takich stanów jak Teksas, Arizona, Nevada, Tennessee, Idaho i Floryda. Powody nie są trudne do znalezienia. Koszty mieszkaniowe pozostają jednymi z najwyższych w kraju, podatki są wysokie, ubezpieczenie domu stało się coraz trudniejsze do uzyskania na niektórych obszarach zagrożonych pożarami, a wiele osób szuka więcej przestrzeni i niższych kosztów utrzymania. Niektórzy są też sfrustrowani korkami, regulacjami, bezdomnością lub polityką stanową i lokalną. Niezależnie od motywacji, finansowy urok wyjazdu jest realny.

Emeryci jednak często doświadczają Kalifornii inaczej niż pracujące rodziny. Para ze spłaconym domem, rodziną w pobliżu, stałymi lekarzami i rachunkiem za podatek od nieruchomości chronionym przez dziesięciolecia własności może być izolowana od wielu kosztów, które odpychają nowych mieszkańców i młodsze gospodarstwa domowe. Pytanie nie brzmi, czy inny stan jest tańszy. Pytanie brzmi, czy oszczędności są wystarczająco duże, aby uzasadnić pozostawienie za sobą relacji, rutyny i korzyści finansowych, które już posiadają.

Opcja 1: Zostający w Kalifornii

Proposition 13 cicho wykonuje ciężką pracę. Dom kupiony w latach 90. za 250 000 dolarów może być dziś wyceniony na około 400 000 dolarów po uwzględnieniu rocznego limitu 2%, nawet jeśli można by go sprzedać za 1,4 miliona dolarów. Przy efektywnej stawce około 1,1%, rachunek za podatek od nieruchomości wynosi około 4 400 dolarów, podczas gdy nowy nabywca przy cenie 1,4 miliona dolarów musiałby zapłacić bliżej 15 400 dolarów. Ta roczna różnica 11 000 dolarów, indeksowana w przód, jest największą pojedynczą pozycją działającą na korzyść osoby zostającej.

Załóżmy, że para pobiera świadczenia z Social Security oparte na indeksowanej płacami średniej z 35 lat o najwyższych zarobkach, plus skromne wypłaty z IRA. Roczny budżet: około 78 000 dolarów. Koszty utrzymania nieruchomości (podatki, ubezpieczenie, konserwacja) około 14 000 dolarów. Opieka zdrowotna kosztuje około 9 500 dolarów na osobę, gdy uwzględnimy składkę Medicare Part B w 2026 roku wynoszącą 202,90 dolarów miesięcznie i odliczenie Part B w wysokości 283 dolarów, plan Medigap i Part D. Żywność, media, transport, prezenty i podróże do wnuków mieszkających 20 minut drogi: reszta. To działa, a kapitał własny nieruchomości jest zabezpieczeniem dla długoterminowej opieki.

Opcja 2: Migrант do Sun Belt

Sprzedaj kalifornijski dom za 1,4 miliona dolarów, uzyskując netto około 1,25 miliona dolarów po kosztach i federalnym wspólnym wyłączeniu zysków kapitałowych w wysokości 500 000 dolarów. Kup porównywalny, nowszy dom na przedmieściach Dallas, Nashville lub Sarasoty za 650 000 dolarów. Na papierze 600 000 dolarów trafia do portfela.

Potem pojawiają się prawdziwe liczby. Podatek od nieruchomości w Teksasie często wynosi od 2,0% do 2,5% pełnej wartości rynkowej, czyli od 13 000 do 16 000 dolarów za ten dom za 650 000 dolarów, co pochłania większość oszczędności podatkowych z tytułu podatku dochodowego Kalifornia kontra Teksas przy skromnych dochodach emerytalnych. Składki ubezpieczeniowe na Florydzie i w Tennessee na nowe budownictwo gwałtownie wzrosły wraz z narażeniem na huragany i silne burze, często od 4 000 do 8 000 dolarów rocznie. Rachunki za chłodzenie w lipcu i sierpniu nie są błahe, gdy energia rośnie o 18,26% rok do roku. Trzy lub cztery coroczne podróże powrotne do wnuków, po 2 500 dolarów za podróż dla dwóch osób, to kolejna pozycja 10 000 dolarów, która wcześniej nie istniała.

Opcja 3: Hybrydowy emeryt

Sprzedaj dom w dużym mieście, kup mniejszy w Fresno, Redding lub na pogórzach Sierra za 500 000 dolarów i zachowaj rezydencję w Kalifornii. Proposition 19 pozwala właścicielom domów powyżej 55. roku życia przenieść istniejącą wartość oszacowania do zastępczego domu o równej lub mniejszej wartości w dowolnym miejscu w stanie, maksymalnie trzy razy. To zachowuje dużą część korzyści z Prop 13, uwalnia około 750 000 dolarów kapitału własnego i utrzymuje rodzinę w odległości kilku godzin jazdy. Całkowite koszty utrzymania nieruchomości spadają do około 9 000 dolarów. Social Security pozostaje w pełni zwolniony z kalifornijskiego podatku dochodowego.

Matematyka nie jest tak prosta jak sprzedaż po wysokiej cenie i tania przeprowadzka

Pułapka polega na skupieniu się na cenie sprzedaży i ignorowaniu kosztów utrzymania nieruchomości zastępczej. Kalifornijczyk rezygnujący z rachunku podatkowego 4 400 dolarów na rzecz 14 000 dolarów musi sprawić, aby reszta przeprowadzki pokryła tę różnicę, zanim będzie to liczyć jako oszczędność. Składki ubezpieczeniowe na Florydzie, na wybrzeżu Teksasu i w częściach Arizony są na nowo wyceniane przy każdym odnowieniu. Budowanie kręgu towarzyskiego w wieku 72 lat jest trudniejsze, niż ludzie pamiętają. Nastroje konsumenckie wynoszące 49,8, terytorium recesji, przypominają, że szersze środowisko nie wybacza kosztownych błędów.

Co tak naprawdę jest potrzebne

Trzy kroki przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji.

• Po pierwsze, uzyskaj pisemne szacunki podatku od nieruchomości od docelowego powiatu dla konkretnego domu, który chciałbyś kupić, oraz wiążącą ofertę ubezpieczenia.
• Po drugie, opracuj 25-letni budżet przy stopie wypłat 3,5% w stosunku do bieżących wydatków plus założenie inflacji 3,5% (zbliżone do niedawnego podstawowego PCE wynoszącego 3,29%); jeśli przeprowadzka nie poprawia różnicy o co najmniej 15 000 dolarów rocznie po kosztach podróży do rodziny, nie jest to finansowe zwycięstwo.
• Po trzecie, wynajmij mieszkanie w miejscu docelowym na sześć miesięcy przed sprzedażą czegokolwiek.

Dla większości kalifornijskich par w wieku siedemdziesiąt lat ze spłaconym domem, podstawą Prop 13 i rodziną w odległości jazdy samochodem, ścieżka zostania lub hybrydy wygrywa zarówno matematycznie, jak i życiowo. Historia migracji jest realna, ale dotyczy głównie osób wcześniej przechodzących na emeryturę, bez kalifornijskiej historii podatkowej do porzucenia. Jeśli to nie ty, najtańsza przeprowadzka to często ta, której nie dokonujesz.

Wpis Wszyscy chcą opuścić Kalifornię. Czy emeryci powinni podążać za tłumem? pojawił się najpierw na 24/7 Wall St..