Nowa zmiana na rynku nieruchomości zmusza Amerykanów do pilnych decyzji

Od lat wielu Amerykanów marzących o zakupie domu tkwi w grze oczekiwania. Czekali na obniżenie stóp oprocentowania kredytów hipotecznych i na to, aż rynek stanie się ogólnie bardziej korzystny dla kupujących.

Ta cierpliwość nie przyniosła owoców w sposób, jakiego wielu się spodziewało. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie wyniosło 6,47% na dzień 18 czerwca, a Rezerwa Federalna utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie podczas czerwcowego posiedzenia. Dla wielu kupujących ulga w zakresie stóp procentowych, na którą liczyli, wydaje się coraz bardziej nieosiągalna.

Jednak według Dave'a Meyera, dyrektora ds. nieruchomości w BiggerPockets, rynek mieszkaniowy już przesunął się na korzyść kupujących w sposób, który wielu pomija. W swoim czerwcowym 2026 r. przeglądzie rynku mieszkaniowego w podcaście BiggerPockets Real Estate Podcast Meyer szczegółowo opisał to, co nazwał „kluczową niedawną zmianą." 

W miarę jak domy dłużej pozostają na rynku, siła negocjacyjna przeszła od sprzedających do kupujących w dużej części kraju. Haczyk, jak mówi, polega na tym, że to okno przewagi już zaczyna się zamykać, pozostawiając kupujących z pilną decyzją, czy działać teraz, czy ryzykować zbyt długim czekaniem. Jego rada dla kupujących to zaprzestanie czekania.

„Teraz jest czas, aby skorzystać z okazji, zanim wszyscy inni zorientują się w sytuacji" – powiedział Meyer.

Co zmieniło się na rynku mieszkaniowym w 2026 r.

Zmiana, na którą wskazuje Meyer, sprowadza się do liczby dni na rynku, czyli tego, jak długo dom pozostaje w sprzedaży przed podpisaniem umowy. Gdy ta liczba rośnie, sygnalizuje to, że kupujący mają przewagę nad sprzedającymi. Obecnie liczba dni na rynku rośnie.

„Gdy liczba dni na rynku rośnie tak jak teraz, mówi nam to, że kupujący zyskują siłę" – powiedział Meyer. „I jako inwestor w nieruchomości powinieneś to zauważyć, ponieważ oznacza to, że gdy podejdziesz do nowej transakcji na stabilizującym się rynku, możesz być bardziej agresywny w swoich ofertach."

Mówiąc wprost, im dłużej domy pozostają na rynku, tym więcej miejsca mają kupujący do negocjowania ceny zakupu, ustępstw sprzedającego i innych kwestii.

Ta przewaga pojawia się nawet w warunkach w dużej mierze stagnacyjnego rynku mieszkaniowego. Ceny domów na poziomie krajowym rosną o mniej niż 1% rok do roku według indeksu Case-Shiller, a zasoby utrzymują się na w przybliżeniu stałym poziomie – są to oznaki, że podaż i popyt są w przybliżeniu zrównoważone, a nie spiralnie rosnące.

Więcej na temat stóp kredytów hipotecznych i rynku mieszkaniowego:

• Amerykanie stają przed decyzją po nieoczekiwanych wiadomościach z rynku mieszkaniowego
• Nowa zmiana na rynku mieszkaniowym stwarza duże możliwości dla kupujących
• Amerykanie stają przed ważną decyzją po wiadomościach z rynku mieszkaniowego

Sam popyt, choć nadal niski w porównaniu z historycznymi standardami, faktycznie wzrósł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Meyer wyjaśnił między innymi, jak wnioski o kredyty hipoteczne to odzwierciedlają.

Najnowsze dane Freddie Mac potwierdzają to, opisując popyt na zakupy jako umiarkowanie rosnący, nawet przy 30-letniej stopie kredytu hipotecznego utrzymującej się w przedziale środkowych 6%. Redfin klasyfikuje teraz większość z 50 największych obszarów metropolitalnych USA jako rynki kupujących, przy czym sprzedający przewyższają liczebnie kupujących w całym kraju.

Mając to wszystko na uwadze, Meyer jasno stwierdza, że ta okazja nie będzie trwać wiecznie. Na niektórych rynkach sprzedający już się dostosowują, a warunki, które dały kupującym przewagę, zaczynają się odwracać. Właśnie tam decyzja staje się pilniejsza zarówno dla inwestorów w nieruchomości, jak i zwykłych nabywców domów.

Shutterstock

Co zmiana na rynku mieszkaniowym oznacza dla kupujących w tej chwili

Przewaga kupujących istnieje dzisiaj, ale zdaniem Meyera może jej nie być za sześć miesięcy, co sprawia, że pytanie o to, czy kupić teraz, czy nadal czekać, staje się kwestią wrażliwą na czas.

„Okno maksymalnej przewagi, kiedy będziesz w stanie mieć największą władzę nad sprzedającymi jako kupujący, to okno może wkrótce się zamknąć" – powiedział Meyer. „To nie jest kwestia dzisiaj czy przyszłego tygodnia, ale po prostu widać w trendach, że to okno się zamyka."

Ten trend jest widoczny w danych krajowych. Wzmacniając pilność opisywaną przez Meyera, Redfin poinformował, że sprzedający przewyższali kupujących o około 47% w maju, co nadal jest dużą różnicą, ale spadło ze szczytu blisko 50% pod koniec 2025 r. Według własnej oceny Redfin, nie jest to już tak silny rynek kupujących jak kiedyś.

Mimo to Meyer wyjaśnia, że właściwy ruch zależy od lokalnego rynku. Na obszarach, gdzie ceny spadły, ale domy sprzedają się szybciej, a zasoby się kurczą, widzi formowanie się dna i odzyskiwanie przewagi przez sprzedających. Na tych rynkach Meyer mówi, że czas działać jest wkrótce, zanim ta przewaga zniknie.

Na rynkach, które nadal słabną, ze rosnącymi zasobami i domami pozostającymi dłużej na rynku, kupujący mogą pozwolić sobie na czekanie i domaganie się znacznych rabatów. 

„Jedynym powodem, dla którego nie powinieneś czekać, jest uzyskanie wyjątkowo korzystnej oferty" – powiedział Meyer. „I to jest właśnie rodzaj oferty, na której powinieneś nalegać."

Meyer ostrożnie przestrzega, że żadna z tych kwestii nie oznacza, że kupujący powinni się spieszyć ani że szerszy rynek stał się łatwy. Koszty finansowania są nadal podwyższone, a ceny domów pozostają wysokie, ale istnieją tam prawdziwe możliwości.

„Nie musisz idealnie wyczuć rynek" – powiedział Meyer. „Musisz jedynie dostosować swoją strategię do tego, co dzieje się na rynku."

Kluczowe wnioski dotyczące obecnego rynku mieszkaniowego

• Rynek przesunął się na korzyść kupujących: Meyer wskazuje na domy pozostające dłużej na rynku, co daje kupującym, a nie sprzedającym, siłę negocjacyjną, przy czym Redfin klasyfikuje teraz większość z 50 największych obszarów metropolitalnych USA jako rynki kupujących.
• Okno przewagi kupujących już się zwęża: Krajowo różnica między sprzedającymi a kupującymi zmniejszyła się od grudniowego szczytu według Redfin, a Meyer mówi, że ta przewaga zanika najszybciej na rynkach, gdzie sprzedający zaczęli się dostosowywać.
• Nie licz na spadek stóp procentowych: Rezerwa Federalna utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie w czerwcu i sygnalizowała, że może je podnieść w późniejszym czasie w tym roku, zamiast obniżać, przy średnim oprocentowaniu 30-letniego kredytu hipotecznego na poziomie 6,47% w połowie czerwca, według Freddie Mac.
• Właściwy ruch zależy od rynku: Na obszarach, gdzie ceny osiągnęły dno i domy sprzedają się szybciej, Meyer mówi, aby działać, zanim sprzedający odzyskają przewagę; na nadal słabnących rynkach radzi czekać i wymagać znacznego rabatu.
• Szerszy obraz się nie zmienił: Nawet na rynku kupujących finansowanie pozostaje drogie, a ceny domów są nadal wysokie w porównaniu z historycznymi standardami, co sprawia, że chodzi tu o wyczucie czasu swojej przewagi, a nie o szeroki powrót przystępności cenowej.

Powiązane: Amerykanie stają przed ważną decyzją po wiadomościach z rynku mieszkaniowego