住宅ニーズを理解するためにはより良いデータと指標が必要

今月は、米国で住宅について語る方法と住宅問題への取り組み方に関する根強い問題点について触れていきます。最初の問題は、コスト負担の考え方です。これは世帯が税引前の総世帯収入の30パーセントを超えて住宅に支払う金額のことです。この住宅コスト収入比率（HCIR）は、活動家から選出された役人、メディア関係者まで、誰もが住宅コスト問題について語る際に使用する方法です。そして毎年、全米低所得者住宅連合（NLIHC）は家賃と賃金の関係についてのレポートを発表しています。今年のレポート『Out of Reach 2025: The High Cost of Housing（手の届かない2025年：高額な住宅コスト）』は、この比率の使用例であり、誤用された場合、良くても役に立たず、最悪の場合は多くの家族が住宅コストを支払う際の課題に対処する方法に問題を追加することになります。

まず、手頃さについて語る方法と測定しようとする方法が、それを達成するためのあらゆるアプローチの基本計算を形成します。何かの手頃さは定量的な尺度ではなく、むしろ定性的なもので、価格との関係を測る尺度です。身長や体重、天気のように、手頃さは「何と比較して？」という質問に答える必要があります。2人の人が月に1000ドルのアパートに支払っていても、1人は毎月家賃を支払うのに苦労し、もう1人はそれについて考えもしないかもしれません。収入と家賃の比率は、それを計算するための出発点です。

歴史的に、この比率は住宅は1週間の賃金、つまり月収の約25％を費やすべきだという考えから始まり、1970年代後半に30％に引き上げられました。なぜこれが選ばれたのでしょうか？私は何年もこのことについて書いてきました。この尺度は完全に恣意的なものです。30％という「経験則」の比率が本当に手頃であると確立した縦断的研究は単に存在しません。世帯が住宅を含む必需品に支出する関係をより良く理解するために最も近づいたのは、マイケル・ストーンの残余所得モデルで、これは他のすべての必需品の支払いが済んだ後の住宅コストを見る尺度です。ハーバード大学の住宅研究共同センターは最近、家族が税引前の総収入の30％を住宅に支払っていたとしても、まだ苦労している可能性があるという考えを再開しました。

これは学術的な問題ではありません。住宅補助金を決定するためのこの比率の使用は住宅政策と財政を推進しますが、住宅の支払いと競合する世帯が直面する他のコストには全く敏感ではありません。この尺度自体は、働く世帯が毎月支払う重要な部分である税金を考慮していません。多くの世帯は確定申告をして還付金を受け取る際に、定期的な給与から差し引かれたそれらの税金を回収しますが、それは現在のコストを相殺するのに役立ちません。保育、食料、交通、医療費は世帯収入を十分に消費して、家族をマイナス収入に追い込み、負債を増やし、経済的不安を生み出す可能性があります。

これで私たちはOut of Reachレポートに戻ります。簡単に言えば、このレポートは毎年警鐘を鳴らし、国の最低賃金が2ベッドルームのアパートを借りる人を支えるには低すぎることを指摘しています。この研究は2ベッドルームのアパートの平均家賃を取り上げ、その家賃を支払うために必要な賃金を提案しています。今年の評価によると：「今年の住宅賃金は控えめな2ベッドルームのアパートで時給33.63ドルであり、これは連邦最低賃金の時給7.25ドルの4倍以上です。」注意を払っている人なら誰でも、この尺度は馬鹿げており、明らかに2ベッドルームのアパートを借りようとしている人のためにこの大きな隔たりに対処するために何かを要求するための仕掛けです。最低賃金を稼いでいる人がなぜ2つの部屋を必要とするのかという疑問は忘れて、それは単に「危機」なのです。この問題に対処する最良の方法は何でしょうか？もちろん、より多くのお金です。

しかし、住宅都市開発省だけでも住宅に年間700億ドル以上を費やしており、これには住宅のための130億ドル以上の税額控除は含まれていません。その830億ドルを取り、国の4500万人の賃借人の半分で分けると、月に約300ドルになり、平均してほとんどのコスト負担問題を解決するのに十分でしょう。明らかに、より直接的な補助金へのシフトには時間と労力が必要です。しかし、コスト負担データが誇張され、同じ種類の支出をさらに推進するために展開されることは、不正直であるだけでなく、経済の底辺にいる人々の実際の問題に対処するものではありません：「来月の家賃を支払うためのお金をどこで見つけるのか？」