過去50年間のほとんどの期間、全国的に新築住宅は既存住宅よりも高価でした。しかし、ビルダーの戦略、住宅デザインの変化、新築住宅の供給過剰により、この傾向が逆転しました。
米国の住宅市場で奇妙なことが起きています。全国レベルでは、新築住宅が既存住宅よりも安く販売されているのです。
6月、既存住宅の中央値は441,500ドルで売れましたが、新築住宅の中央値は401,800ドルでした。1968年以来、合計690ヶ月の間で、新築住宅が既存住宅を下回ったのはわずか22回です。1982年6月から2024年5月までの間では2回だけで、1990年代にはこの逆転現象は一度も起きませんでした。しかし、2024年5月以降、この逆転市場は7回も現れ、今年の4月から6月まで毎月発生しています。これは私たちが持つ最新のデータです。6月の差は記録的なものでした：新築住宅は既存住宅より9%安く売られ、以前の記録である3%の割引を大きく上回りました。
経済学者が逆行するように見える数字を見ると、何が欠けているのかを探す本能が働きます。住宅市場の分析と予測を提供する企業であるVeros Real Estate Solutionsのチーフエコノミスト、エリック・フォックス氏はこう述べています：チャートが意味をなさない場合、通常はそれを説明する隠れた変数があります。つまり、表面下で何が起きているかを見つければ、数字は見た目ほど奇妙ではないということです。
良い出発点は、何が起きていないかを理解するためだけでも、詳細を見ることです。
ケビン・ワインガーテンは、ペンシルバニア州チャルフォントにある3ベッドルーム、2.5バスルームのタウンホームの買い手と契約しています。フィラデルフィアのセンターシティから30マイル離れており、611号線を使えば約45分で到着します。管理可能ですが、必ずしも快適とは言えない通勤です。ニューヨーク市に最も近いニュージャージートランジット駅であるトレントンから十分に離れているため、長距離通勤者の群れを避け、価格を抑えています。
Foxlane Homesによって建てられたこの2,000平方フィートのユニットは、買い手が望むオープンキッチン・リビングの設計になっています。ビルダーの住宅ローンと権利証会社を利用すれば、デッキと完成した地下室もついてきます。ここに贅沢はありません—基本的な家具と床、すべてアップグレード可能—しかし、新しく、清潔で、セントラルバックス学区内にあり、家族にとって大きな魅力です。販売価格：620,000ドル。
52歳のワインガーテンは、ビルダーのプロジェクトマネージャーとして何年も過ごした後、13年間フィラデルフィア郊外で住宅を販売しており、住宅市場の両側面を冷静に見る目を持っています。彼は、チャルフォントに近い同等の中古物件を見つけるのは難しいと言います。既存のタウンホームは、出てくると、新築より10%から15%安く売れます。しかし、それらは稀で、在庫は厳しい状態が続いています。
それは予想通りです。他の条件が同じであれば、既存の住宅の隣にある新築住宅はほぼ確実により高価になります。新築住宅は、クォーツのカウンタートップ、真新しい家電製品、新しいペイント、そして中古販売を悩ませる可能性のあるカーペットの汚れやかび臭さがないことで、より高い価格を要求します。
では、もし古いものより新しいものへの突然の好みがなく、ワインガーテンのような不動産業者もそうではないと言うなら、集計された全国レベルのデータにおける異常は何によって説明されるのでしょうか？
最初の手がかりは、ビルダーが何をしているかに関係しています。
全米住宅建設業者協会（NAHB）によると、2024年6月以降、住宅建設業者の60%が販売インセンティブを使用し、30%が価格を下げたとのことです。インセンティブとは、金利の買い下げ、決済費用の支援、またはステッカー価格を変えずに実質価格を下げる無料アップグレードを意味することがあります。
既存の住宅所有者も譲歩していますが、頻度は低いです。オンライン不動産仲介会社のRedfin（レッドフィン）は、2025年第1四半期の住宅販売のほぼ40%が、修理費や決済費用など、売り手が何かをカバーすることを含んでいたことを発見しました。実際には、多くの譲歩がデータに表れないため、新築住宅の中央販売価格は実際の割引を過小評価していることを意味します。
「無料サービス」は大手ビルダーに悪影響を与えていません。
LennarやNVRなどの企業を追跡するSPDR S&P Homebuilders ETFは今年12%上昇し、S&P 500の10%の上昇を上回っています。公開取引されているビルダーは、譲歩があっても依然として利益を上げていますが、ほとんどは粗利益率の圧縮を見ています。Meritage Homes（時価総額53億ドル）は2022年の29%の粗利益率から昨年は25%に下がり、NVR（時価総額228億ドル）は2022年以降、粗利益率が2%低下しました。KB Home（時価総額42億ドル）は3%の低下を経験し、Lennar（時価総額333億ドル）は同じ期間に5%の低下を経験しました。
より厳しい利益率は、ビルダーが小さな住宅に焦点を当てていることに起因している可能性があります。これにより、特定の土地区画にさらに多くのユニットを建設することが可能になります。
平均的な新築住宅は、2015年に2,736平方フィートでピークを迎えて以来、約400平方フィート縮小しました。約2,300平方フィートで、今日の平均は大不況の余波の間に最後に見られたレベルに戻っています。ビルダーは手頃な価格を目指し、より小さな住宅、タウンホーム、コンドミニアムを建てています。これにより、1平方フィートあたりの価格が2016年の約127ドルから今日の231ドルへと着実に上昇し続けていても、中央販売価格は下がります。
「ビルダーはパンデミック中に過剰建設しました」と、Redfinのチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏は言います。ビルダーは、2011年から2022年にかけて住宅を購入した人々のように、4%の住宅ローンに座っている贅沢はありません。彼らは在庫を動かす必要があるため、価格を下げ、今日の6%以上の住宅ローン金利を支払う意思のある人々の手に住宅を渡すために取引を提供します。これにより、ビルダーはあなたや私よりも価格に柔軟になります。
全米不動産協会のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏によると、既存の住宅所有者はパンデミック前と比べて49%上昇しています。その資産価値と住宅所有者が既存の4%未満の住宅ローンにしがみついていることで、彼らは希望価格を下げることに消極的になります。代わりに、彼らはそのままでいて、供給を制限します。既存住宅の在庫は約4ヶ月ですが、新築住宅の在庫は6月にはその2倍以上でした、とユン氏は言います。
ビルダーは、その供給過剰に直面して、調整せざるを得ませんでした。より多くのインセンティブと積極的な価格設定がその結果です。安い住宅ローンに縛られている既存の所有者は、じっとしています。奇妙な価格逆転はその副産物です。
また、人口統計学的な問題もあると、Verosのフォックス氏は言います。
1981年、中央値の住宅購入者は31歳でした。今日では56歳です。この変化は人々が望むものを変えます。50代や60代の買い手はダウンサイジングの準備ができているかもしれませんが、小さな区画に詰め込まれた3階建てのタウンホームを探しているわけではありません。区画が小さいため、ビルダーは上に建てるため、より多くの階段が必要になります。多くの高齢の買い手は、確立された近隣地域にある平屋の家を好み、外側にはより多くのスペースがあり、内側には階段が少ないです。これにより、古い家がより魅力的になります。
パズルのもう一つのピースは、誰が建設を行っているかです。Veros Real Estate Solutionsのシニアリサーチエコノミスト、リーナ・アグラワル氏は、大手全国ビルダーは小規模企業よりも価格を下げたりインセンティブを提供したりする余地が大きいと指摘しています。そして市場は彼らに有利に傾いています。
全米住宅建設業者協会によると、トップ10のビルダーは2024年の新築一戸建て住宅の決済の記録的な44.7%を占め、1989年の8.7%、2018年の31.5%から上昇しています。この集中は、中央価格が現在、小規模な地元の業者ではなく、大規模で高取引量の企業が行っていることを反映していることを意味し、これらの企業は他の企業ができない方法で取引を甘くする余裕があります。
新旧の異常は続くでしょうか？今のところ、はい。ビルダーはまだ在庫を動かす必要があります。供給月数で測定された新築住宅の在庫は9.2ヶ月で、1963年に遡る平均よりも3ヶ月以上高いです。彼らはインセンティブの提供を続けるでしょう。新築住宅はより小さくなり続けるでしょう。経済学者は、これが逆転を1年か2年続けさせる可能性があると言います。しかし、時間が経つにつれて、今日の新築住宅は明日の既存住宅ストックになります。住宅サイズが縮小し続けない限り、数字は収束しなければなりません。
「ビルダーには調整する強いインセンティブがあります」とフォックス氏は言います。「在庫を一掃すれば、より高い価格を請求できるようになります。」
それが重要なポイントです。これは新しい常態にはなりません。新築住宅は長期間、既存住宅より安いままではいられません。結局のところ、それらは新しく、買い手はそれに対してプレミアムを支払い続けるでしょう。それでも、今注目する価値があります。なぜなら、この奇妙な分裂は、供給がど
