Quanto vale realmente la tua casa?

Se sei come la maggior parte dei canadesi, la tua casa è il tuo asset finanziario più grande, quindi può essere confuso quando il valore stimato della tua casa non si allinea con quello che il tuo agente immobiliare suggerisce di quotare, o con quello che un acquirente è disposto a pagare.

Quella confusione si riduce a due misure diverse: prezzo di mercato e valore stimato. Anche se suonano simili, servono a scopi diversi e possono variare notevolmente. Comprendere la differenza ti aiuta a prendere decisioni migliori quando vendi, rifinanzi, rinnovi o hai a che fare con questioni legali e fiscali.

Prezzo di mercato vs. valore stimato

Il prezzo di mercato della tua casa è quello che un acquirente pagherà per essa oggi. Può cambiare rapidamente poiché è determinato da fattori come:

• Domanda nel quartiere specifico
• Offerte concorrenti o situazioni di guerra di offerte
• Emozioni dell'acquirente, urgenza e Fear of missing out (FOMO)
• Tassi di interesse e accessibilità

In mercati in rapido movimento come Toronto e Vancouver, il prezzo di mercato può cambiare di settimana in settimana, o talvolta anche di giorno in giorno.

Al contrario, il valore stimato è progettato per essere stabile e difendibile. Risponde a una domanda chiave: sulla base di prove recenti, quanto vale questa casa nel mercato attuale? Piuttosto che considerare emozione o concorrenza, un perito si concentra su:

• Vendite recenti nelle vicinanze
• Dimensioni, layout e condizioni della proprietà
• Numero di camere da letto e bagni
• Qualità e rilevanza delle ristrutturazioni
• Finiture e accessori della proprietà
• Qualità complessiva della lavorazione
• Andamento dei prezzi del quartiere
• Dimensioni del lotto, zonizzazione e influenze esterne
• Finiture del seminterrato
• Parcheggio e/o garage

Banche, avvocati, tribunali e la CRA si affidano alle perizie poiché sono imparziali e coerenti, anche quando il sentiment di mercato è volatile.

Perché il prezzo di mercato e il valore stimato non corrispondono sempre?

Non è raro che le perizie risultino inferiori (o occasionalmente superiori) al prezzo di mercato. Ecco alcuni dei motivi più comuni del perché.

1. Gli acquirenti non prendono sempre decisioni basate sulla logica

Le persone si innamorano delle case, si affezionano, diventano competitive e si stancano di perdere guerre di offerte. Tutto ciò può portare a fare un'offerta irrealistica su una proprietà che non riflette ciò che sta realmente accadendo nel mercato. 

Un acquirente stufo o emotivamente coinvolto potrebbe pagare ben oltre quanto supportato dalle vendite recenti. Un perito non può utilizzare un acquisto emotivo isolato per giustificare il valore finale.

2. I periti evitano le quotazioni attive

I proprietari spesso confrontano la loro casa con quello che altri chiedono in fondo alla strada. Ma i prezzi di quotazione sono solo questo—prezzi che qualcuno spera di ottenere. Alcune quotazioni vengono vendute per meno del prezzo di quotazione, alcune vendono per di più e alcune non si vendono affatto.

I periti si concentrano solo sui dati di vendita perché riflettono il comportamento effettivo, non la speculazione.

3. Le ristrutturazioni non aggiungono sempre valore dollaro per dollaro

Questo è uno dei malintesi più comuni. Potresti spendere $70.000 per una nuova cucina, ma il mercato potrebbe valutare quell'aggiornamento solo da $25.000 a $40.000. Il paesaggio e le finiture di alta gamma hanno spesso ritorni ancora più bassi.

I periti misurano il valore in base a come il mercato reagisce agli aggiornamenti, non a quanto ti sono costati.

4. I tempi possono modificare rapidamente il valore

I valori possono cambiare anche nello stesso mese in base a ciò che sta accadendo nel mercato e nell'economia più ampia. Ad esempio, un annuncio di tasso potrebbe spingere gli acquirenti dentro o fuori dal mercato, un improvviso aumento delle quotazioni potrebbe raffreddare i prezzi, o modelli stagionali (come una pausa di dicembre o un rallentamento estivo) potrebbero ridurre l'attività. 

I periti catturano un'istantanea del mercato in un momento molto specifico.

5. Le case uniche sono difficili da confrontare

Una casa unica nel suo genere come una proprietà storica, una costruzione personalizzata o un lotto di grandi dimensioni potrebbe attrarre un acquirente disposto a pagare un premio semplicemente perché la ama. Ma un perito deve guardare al mercato più ampio. Se non ci sono molte vendite comparabili, la loro valutazione sarà naturalmente più conservativa.

6. I proprietari spesso sovrastimano il valore della loro casa

Questo è completamente comprensibile—sei emotivamente legato alla tua casa e strumenti di valutazione online o vecchi prezzi di vendita possono creare aspettative irrealistiche. Le perizie eliminano l'emozione e si concentrano solo sull'evidenza.

Quale numero conta di più?

Se il prezzo di mercato o il valore stimato contano di più dipende da cosa stai facendo.

• Se stai vendendo la tua casa, il prezzo di mercato è quello che conta. Il tuo prezzo di quotazione può essere diverso dal prezzo di mercato; gli acquirenti fisseranno il prezzo attraverso la loro/e offerta/e.
• Se stai rifinanziando o richiedendo un HELOC, la decisione della banca sarà basata sul valore stimato.
• Se hai a che fare con divorzio, lavoro immobiliare, plusvalenze o tasse, il valore stimato è il numero legalmente riconosciuto.
• Se stai pianificando ristrutturazioni, una consulenza di perizia può aiutarti a concentrarti su miglioramenti che aumenteranno effettivamente il valore di rivendita della tua casa.

Come ottenere un quadro più chiaro del valore della tua casa

Seguire alcuni semplici suggerimenti può fare molto per assicurarti di avere un quadro accurato di quanto vale realmente la tua casa.

• Guarda le vendite recenti, non i prezzi richiesti
• Concentra le tue ristrutturazioni su aree che offrono il massimo ritorno sull'investimento
• Considera il periodo dell'anno e l'ambiente dei tassi di interesse
• Ottieni consulenza professionale quando pianifichi decisioni finanziarie importanti

Gli agenti immobiliari possono aiutarti a stimare il prezzo di mercato della tua casa, mentre i periti possono aiutarti a determinare il valore. Entrambe le prospettive sono preziose per motivi diversi.

Non c'è un solo numero che definisce quanto vale la tua casa

Un acquirente può pagare un premio perché è emotivamente coinvolto, un finanziatore si affiderà a una valutazione stabile e obiettiva, e un proprietario che pianifica per il futuro ha bisogno di chiarezza, non di congetture. Quando capisci come il prezzo di mercato e il valore stimato differiscono—e perché entrambi i numeri esistono—diventa molto più facile prendere decisioni informate e sicure sulla tua casa.

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