Le nouveau changement du marché immobilier crée une décision urgente pour les Américains

Depuis des années, de nombreux Américains espérant acheter une maison sont bloqués dans un jeu d'attente. Ils ont attendu que les taux hypothécaires baissent et que le marché devienne généralement plus favorable aux acheteurs.

Cette patience n'a pas porté ses fruits comme beaucoup l'espéraient. Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans s'établissait à 6,47 % au 18 juin, et la Réserve fédérale vient de maintenir ses taux inchangés lors de sa réunion de juin. Pour de nombreux acheteurs, le soulagement attendu sur les taux semble de plus en plus hors de portée.

Pourtant, selon Dave Meyer, responsable de l'immobilier chez BiggerPockets, le marché immobilier a déjà évolué en faveur des acheteurs d'une manière que beaucoup ne perçoivent pas. Dans sa mise à jour du marché immobilier de juin 2026 sur le BiggerPockets Real Estate Podcast, Meyer a détaillé ce qu'il a appelé un « changement récent crucial ». 

À mesure que les maisons restent plus longtemps sur le marché, le pouvoir de négociation est passé des vendeurs aux acheteurs dans une grande partie du pays. Le hic, dit-il, c'est que cette fenêtre de levier commence déjà à se fermer, laissant les acheteurs face à une décision urgente : agir maintenant ou risquer d'attendre trop longtemps. Son conseil aux acheteurs est d'arrêter d'attendre.

« C'est maintenant le moment d'en profiter avant que tout le monde reçoive le message », a déclaré Meyer.

Ce qui a changé sur le marché immobilier en 2026

Le changement que Meyer souligne se résume aux jours sur le marché, c'est-à-dire combien de temps une maison reste en vente avant d'être sous contrat. Lorsque ce chiffre augmente, cela signale que les acheteurs détiennent le levier sur les vendeurs. En ce moment, les jours sur le marché augmentent.

« Quand les jours sur le marché augmentent comme c'est le cas en ce moment, cela nous dit que les acheteurs gagnent en pouvoir », a déclaré Meyer. « Et en tant qu'investisseur immobilier, c'est quelque chose que vous devriez noter, car cela signifie que lorsque vous approchez d'une nouvelle transaction dans un marché qui se stabilise, vous pouvez être plus agressif dans vos offres. »

En termes simples, plus les maisons restent longtemps sur le marché, plus les acheteurs ont de marge pour négocier le prix d'achat, les concessions des vendeurs, et bien plus encore.

Ce levier émerge même dans un marché immobilier globalement stable. Les prix des logements au niveau national augmentent de moins de 1 % d'une année sur l'autre selon l'indice Case-Shiller, et les stocks sont restés à peu près stables, ce qui indique que l'offre et la demande sont en équilibre approximatif plutôt qu'en spirale.

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La demande elle-même, bien qu'encore faible selon les normes historiques, a en réalité augmenté par rapport à l'année dernière. Meyer a expliqué, entre autres, comment les demandes de prêts hypothécaires reflètent cela.

Les derniers chiffres de Freddie Mac corroborent également cela, décrivant une demande d'achat en légère amélioration même avec le taux hypothécaire sur 30 ans se maintenant dans la fourchette des 6 % intermédiaires. Redfin classe désormais la majorité des 50 plus grandes zones métropolitaines américaines comme des marchés d'acheteurs, les vendeurs étant plus nombreux que les acheteurs à l'échelle nationale.

Cela étant dit, Meyer est clair sur le fait que cette ouverture ne durera pas éternellement. Sur certains marchés, les vendeurs s'adaptent déjà, et les conditions qui avaient donné un avantage aux acheteurs commencent à s'inverser. C'est là que la décision devient plus urgente pour les investisseurs immobiliers comme pour les acheteurs ordinaires.

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Ce que le changement du marché immobilier signifie pour les acheteurs en ce moment

Le levier des acheteurs existe aujourd'hui, mais le point de Meyer est qu'il pourrait ne plus exister dans six mois, transformant la question d'acheter maintenant ou de continuer à attendre en une question urgente.

« La fenêtre du levier maximal, celle où vous allez pouvoir avoir le plus de pouvoir sur les vendeurs en tant qu'acheteur, cette fenêtre pourrait se fermer bientôt », a déclaré Meyer. « Ce n'est pas comme aujourd'hui ou la semaine prochaine, mais vous pouvez simplement voir dans les tendances que cette fenêtre se ferme. »

Cette tendance est visible dans les données nationales. Pour renforcer l'urgence que décrit Meyer, Redfin a rapporté que les vendeurs étaient plus nombreux que les acheteurs d'environ 47 % en mai, un écart encore important, mais en baisse par rapport à un pic de près de 50 % à la fin de 2025. Selon l'évaluation propre de Redfin, ce n'est plus tout à fait un marché d'acheteurs aussi fort qu'il l'était autrefois.

Néanmoins, Meyer explique que la bonne décision dépend du marché local. Dans les zones où les prix ont baissé mais où les maisons se vendent plus rapidement et où les stocks se resserrent, il voit un plancher se former et les vendeurs reprendre pied. Sur ces marchés, Meyer dit que le moment d'agir est proche avant que ce levier ne disparaisse.

Sur les marchés qui se ramollissent encore, avec des stocks en hausse et des maisons restant plus longtemps, les acheteurs peuvent se permettre d'attendre et d'exiger une remise importante. 

« La seule raison pour laquelle vous ne devriez pas attendre, c'est si vous obtenez une affaire exceptionnelle », a déclaré Meyer. « Et c'est le genre d'affaire sur laquelle vous devriez insister. »

Meyer prend soin de mettre en garde que rien de tout cela ne signifie que les acheteurs devraient se précipiter ou que le marché au sens large est devenu facile. Les coûts d'emprunt restent élevés et les prix des logements demeurent élevés, mais il y a de véritables opportunités là-dehors.

« Vous n'avez pas à anticiper le marché parfaitement », a déclaré Meyer. « Vous devez juste adapter votre stratégie à ce qui se passe sur le marché. »

Points clés sur le marché immobilier actuel

• Le marché a évolué en faveur des acheteurs : Meyer souligne que les maisons restent plus longtemps sur le marché, ce qui donne le levier de négociation aux acheteurs plutôt qu'aux vendeurs, Redfin comptant désormais la majorité des 50 plus grandes zones métropolitaines américaines comme des marchés d'acheteurs.
• La fenêtre du levier des acheteurs se rétrécit déjà : Au niveau national, l'écart entre vendeurs et acheteurs s'est réduit depuis son pic de décembre, selon Redfin, et Meyer dit que cet avantage s'estompe le plus rapidement sur les marchés où les vendeurs ont commencé à s'adapter.
• Ne comptez pas sur la baisse des taux : La Réserve fédérale a maintenu ses taux inchangés en juin et a signalé qu'elle pourrait les augmenter plus tard cette année plutôt que les réduire, avec un taux hypothécaire moyen sur 30 ans à 6,47 % à la mi-juin, selon Freddie Mac.
• La bonne décision dépend du marché : Dans les zones où les prix ont touché le fond et où les maisons se vendent plus rapidement, Meyer dit d'agir avant que les vendeurs ne reprennent l'avantage ; sur les marchés encore en déclin, il conseille d'attendre et d'exiger une remise importante.
• La situation globale n'a pas changé : Même sur un marché d'acheteurs, le financement reste coûteux et les prix des logements sont encore élevés selon les normes historiques, faisant de ceci une question de timing de votre levier, et non un retour général de l'accessibilité financière.

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